La mancanza di liquidità ma soprattutto la difficoltà dei potenziali acquirenti di immobili nel riuscire ad ottenere un prestito, un mutuo, o comunque credito, ha determinato, come noto, l’attuale crisi del mercato immobiliare.
Il Legislatore, con il decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 “Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (Legge di conv. 11.11.2014, n. 164), introduce una specifica disciplina normativa per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, tra i quali il più noto c.d. Rent to buy.
Analizzando pro e contro della suddetta nuova disciplina, un primo confronto si ha riguardo all’istituto della vendita con riserva di proprietà, già disciplinata dal Codice civile (artt. 1523 e ss.).
Una prima considerazione attiene al fatto che i contratti in questione sono definiti contratti a formazione progressiva, nel senso che lo scopo finale per cui vengono stipulati non si raggiunge immediatamente all’esito della trattativa, con la conclusione dell’accordo e la sottoscrizione del contratto, bensì necessitano ulteriori adempimenti che non costituiscono mere obbligazioni di fare o dare, invero comportano il compimento di ulteriori atti formali, il tutto seguendo un predeterminato iter cronologico – giuridico.
Le prestazioni ad esecuzione continuata o periodica come pure le fattispecie a formazione progressiva coinvolte negli schemi contrattuali in esame e cui sono tenute le parti nel tempo aumentano la durata del rapporto e di conseguenza il rischio di eventuali inadempimenti o comunque contenziosi relativi alla corretta esecuzione o meno delle rispettive obbligazioni contrattuali.
Orbene, concentrando l’attenzione sugli aspetti prettamente relativi all’eventuale contenzioso tra le parti contrattuali, rilevano, in particolare, sia la rispettiva tutela in caso di inadempimento di una delle parti che la prevenzione, o meglio la previsione anticipata di determinati effetti e conseguenze in caso di controversia e risoluzione del rapporto contrattuale, come pure di eventuale esecuzione in forma specifica con sentenza ove colui che si è obbligato a concludere un contratto non adempia spontaneamente.